Khi đầu tư vào căn hộ, có nhiều cách để sinh lời trong ngắn hạn hoặc dài hạn. Đây có thể là cho thuê lại, tích lũy tài sản và duy trì thu nhập. Cũng có thể cải tạo với giá bán lại để thu hút người mua. Vậy mua chung cư cũ rồi bán để đầu tư có đáng không? Sau đây là là những chia sẻ của của 3Gang mua chung cư cũ, có nên hay không.
1. Xu hướng hiện nay là đầu tư mua chung cư cũ rồi bán lại
Năm 2022, khảo sát của các sàn BĐS cho thấy, giá căn hộ cao cấp (nhà mới) tại TP.HCM sẽ ở mức trung bình 55-60 triệu đồng/m2 và 45-50 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Các Dự án bên lề (nhà cũ mua đi bán lại) rẻ hơn 30-40%. Mức giá này phù hợp với túi tiền của nhiều người muốn mua nhà. Đồng thời, điểm nổi bật của phân khúc nhà ở ở các thành phố lớn hiện nay là thiếu nguồn cung, chi phí xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu tăng khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường chính tăng. Do đó, ngày càng nhiều người quan tâm đến thị trường thứ cấp, nơi bạn có thể tìm thấy những căn hộ đáp ứng các tiêu chí về vị trí, tiện ích và giá cả. Mua một ngôi nhà cũ và sau đó bán nó như một khoản đầu tư trở thành một bước đi thông minh cho một nhà đầu tư thông minh.
2. Lợi ích khi đầu tư mua chung cư cũ
2.1. Có thể nhận sổ đỏ ngay.
Nếu đang thực hiện giao dịch mua bán căn hộ cũ, gia chủ có thể dọn vào ở ngay mà không cần chờ đợi. Tuy có thể bán hoặc cho thuê lâu dài sẽ có thu nhập ngay. Nhà đầu tư không phải chịu rủi ro như người mua sơ cấp. Vì căn hộ chỉ nằm trên giấy, bạn không biết mức độ sẵn sàng, chất lượng công việc, kỹ năng quản lý. Ngược lại, đầu tư vào nơi an cư khác, bạn sẽ nhận được sổ đỏ nhanh hơn rất nhiều, bởi việc xây dựng và bàn giao không mất thời gian.
2.2. Giảm thiểu chi phí phát sinh
Nếu như người mua lần đầu phải chịu nhiều chi phí phải trả khi vào ở chung cư như:
- Chi phí xây dựng ban đầu
- Lãi tiền vay hàng tháng chủ đầu tư phải trả khi vay vốn để xây dựng công trình (nếu có).
- Chi phí “chôn tiền” khi dự án chậm tiến độ
- Chi phí rủi ro nếu dự án bị tranh chấp, phá sản hoặc bị ngân hàng tịch thu.
Đồng thời có nhiều cơ hội mặc cả để có giá tốt hơn khi mua căn hộ chung cư cũ. Giá càng sát với giá trị thực của tài sản tại thời điểm mua càng tốt và giảm thiểu các chi phí liên quan.
2.3. Lợi thế trong đàm phán giá cả
Khi người mua quyết định mua căn nhà thứ hai, người mua có thêm đòn bẩy trong thương lượng và đàm phán giá. Người mua dễ dàng kiểm tra tình trạng căn nhà, tìm hiểu xem chủ nhà có nhu cầu bán gấp như chuyển nhà, sức khỏe cá nhân, vấn đề tiền bạc, hôn nhân v.v….
Từ đó, việc đàm phán được cân nhắc kỹ lưỡng, người bán dễ dàng chấp nhận mức giá mà người mua đưa ra.
2.4. Cộng đồng cư dân đã được định hình, các tiện ích có sẵn
Sản phẩm thứ cấp thường nằm trong khu dân cư phát triển ổn định. Nơi ở và cơ sở vật chất phản ánh khá rõ nét trong sinh hoạt và đời sống của người dân các vùng lân cận. Người mua có thể dễ dàng xác định xem cộng đồng này có phù hợp với gia đình mình hay không.
2.5.Tính pháp lý của căn hộ
Khi đầu tư mua chung cư cũ, người mua không quá lo lắng về vấn đề pháp lý. Giấy chứng nhận quyền sở hữu thường được cấp cho nhà ở liền kề. Hai bên mua và bán có thể trao đổi quyền và nghĩa vụ của hai bên. Đưa ra các điều khoản phù hợp với cả hai bạn. Khác với những thỏa thuận mua bán của các chủ đầu tư dự án, đây hầu hết là những thỏa thuận “một chiều”.
3. Một số lưu ý khi mua lại chung cư cũ
3.1. Tìm hiểu lịch sử căn hộ
Đặc biệt khi mua căn hộ, bạn phải xem kỹ nguồn gốc và lịch sử mua bán của căn hộ, ví dụ: căn hộ được xây dựng từ khi nào, qua mấy đời chủ, có từng bị phá hoại không, kết quả thay đổi cấu trúc của căn hộ như thế nào. chung cư hay không,… Lời khuyên là không nên mua nhà đã xây từ lâu hoặc quá xáo trộn kết cấu, bởi nó ảnh hưởng đến cả chất lượng cuộc sống và công việc. Đồng thời, cũng cần điều tra xem tại sao chủ đầu tư lại bán căn hộ này, đặc biệt là những căn hộ có giá rẻ hơn khá nhiều so với tổng giá bán. Vì có thể một lúc nào đó căn hộ đó đã xảy ra chuyện chẳng lành khiến chủ nhà buộc phải hạ giá để bán cho nhanh. Cách nhanh nhất để tìm hiểu là hỏi hàng xóm của bạn để biết thông tin này.
3.2. Kiểm tra pháp lý và giá bán căn hộ
Việc giao kết hợp đồng mua bán phải hạn chế ở những căn hộ mà chủ đã chuyển đi lâu năm mà chưa có sổ hồng, bởi quan hệ sở hữu không thể thực hiện được. Chắc hẳn phải có lý do vì sao chủ nhà ở chung cư lâu như vậy mà vẫn chưa nhận được sổ hồng. Khi đến xem nhà, bạn nên yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ chủ quyền gốc, trong trường hợp mua bán nên hỏi rõ thời gian bao lâu thì có sổ hồng, sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, giá bán cũng là điều quan trọng bạn cần quan tâm. Nhìn chung, giá bán căn hộ cũ thấp hơn giá bán căn hộ mới cùng phân khúc và vị trí. Giá bán chung cư cũ được chia sẻ khác trong khu vực sẽ cho bạn biết mức giá chủ nhà đưa ra có hợp lý hay không, tránh mua chung cư cũ giá đắt mà giá trị lại không tương xứng.
3.3. Kiểm tra diện tích thực tế so với giấy tờ
Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ đất đai thể hiện diện tích khác với diện tích sử dụng. Nguyên nhân có thể do chủ đầu tư cố tình tính diện tích tim tường chứ không phải diện tích sử dụng, nhằm đánh lừa người mua. Do đó, bạn nên yêu cầu chủ nhà cho xem sổ đỏ, đối chiếu kỹ thông tin diện tích căn hộ trên sổ với diện tích đo đạc thực tế. Ngoại trừ trường hợp diện tích căn hộ cũ thực tế lớn hơn diện tích ghi trên sổ đỏ thì khi có tranh chấp phần diện tích tăng thêm sẽ rất khó giải quyết.
3.4. Tìm hiểu vị trí và khả năng của căn hộ
Hầu hết các căn hộ đã qua sử dụng đều nằm trong khu dân cư hiện hữu, cách trung tâm không quá xa, giao thông đã được cải thiện. Mạng lưới đô thị của các căn hộ đã qua sử dụng cũng khá sẵn sàng, bởi vì đây là một khu vực đã được phát triển trong nhiều năm. Tuy nhiên, phải xem xét kỹ tiêu chí này để có thể chọn được nơi an cư có vị trí, tiện nghi phù hợp và nhu cầu sinh hoạt, đi lại hàng ngày của gia đình. Nên ưu tiên những chung cư cũ có vị trí gần nơi làm việc, trường học, xung quanh có nhiều tiện ích cần thiết như chợ, bệnh viện, siêu thị, cửa hàng tiện ích…
3.5. Kiểm tra chất lượng, môi trường sống
Dù mua căn hộ đã qua sử dụng nhưng bạn cũng cần tìm một nơi ở ổn định và chất lượng cao, không quá tệ. Bạn nên tránh mua những căn hộ chung cư cũ, đã qua sử dụng vì khó cải tạo, tiện ích không đáp ứng được nhu cầu của gia đình hiện nay. Khi xem nhà, bạn phải quan sát kỹ tình trạng căn hộ, màu sơn, tường thạch cao có bị bong tróc nhiều không, có vết nứt, thấm dột hay có dấu hiệu hao mòn không, dịch vụ ở chung cư có như vậy không. Bằng cách hỏi hàng xóm, bạn cũng có thể có được càng nhiều thông tin xác thực càng tốt về chất lượng nhà ở, đặc biệt là về điện, nước và các vấn đề môi trường, mức độ bảo trì nhà ở và trách nhiệm của người ở. Ngoài chất lượng chung cư cũ còn phải xét đến chất lượng môi trường sống, hàng xóm xung quanh. Bạn nên mua chung cư cũ nhưng có khuôn viên thoáng mát, môi trường trong lành, an toàn. Nên đến nhà nhiều lần vào các thời điểm khác nhau trong ngày và tìm hiểu xem hàng xóm xung quanh như thế nào, văn minh hay khu vực khó khăn, nhiều thành phần xã hội, v.v.
Trên đây là những chia sẻ của 3Gang về nên mua chung cư cũ, có nên hay không. Hi vọng những thông tin mà chúng tôi chia sẻ ở trên cùng với sự phù hợp với hướng đầu tư, tình hình tài chính cá nhân của gia đình bạn mà mà có thể đưa ra những lựa chọn thích hợp với bản thân, gia đình của bạn.
